ADLER Real Estate AG: BaFin stellt sechs Rechnungslegungsfehler in Konzernabschlüssen 2020 und 2021 fest und beendet Prüfungsverfahren

Pressemitteilung der BaFin vom 27.12.2023

Die Finanzaufsicht BaFin hat bei ihrer Kontrolle der Konzernabschlüsse 2020 und 2021 der in Berlin ansässigen ADLER Real Estate AG (ADLER) insgesamt sechs Rechnungslegungsfehler festgestellt. Mit diesen Feststellungen beendet die BaFin das Bilanzkontrollverfahren zu den Konzernabschlüssen des Unternehmens.

Die sechs Fehlerfeststellungen im Überblick: 

- Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020: Forderung aus Veräußerung von Anteilen an der Glasmacherviertel GmbH & Co. KG um mindestens 86 Millionen Euro zu hoch bewertet; Bewertung verbliebener KG-Anteile um mindestens 43 Millionen Euro zu hoch

- Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021: Immobilienprojekt Glasmacherviertel zu hoch bewertet

- Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020: restliche Kaufpreisforderung aus Verkauf von Aktien der ACCENTRO Real Estate AG wesentlich überbewertet

- Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021: restliche Kaufpreisforderung aus Verkauf von Aktien der ACCENTRO Real Estate AG wesentlich überbewertet

- Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020: Kaufpreisforderung gegen die AB Immobilien B.V. hätte zum ca. 18,9 Millionen Euro niedrigeren beizulegenden Zeitwert bewertet werden müssen

- Konzernanhang zum 31. Dezember 2021: fehlende Angabe zur Nicht-Besicherung eines Darlehens an die Muttergesellschaft Adler Group S.A.

BaFin macht Bilanzkontrollverfahren transparent

Die BaFin ist seit dem 1. Januar 2022 allein für die Überwachung der Bilanzen kapitalmarktorientierter Unternehmen zuständig. Rechtsgrundlage hierfür ist Abschnitt 16 Unterabschnitt 1 des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG).

In Bilanzkontrollverfahren prüft die BaFin die Rechtmäßigkeit von Jahresabschlüssen oder Konzernabschlüssen und den zugehörigen (Konzern-) Lageberichten. Mit der Bekanntmachung nach § 109 Absatz 2 WpHG macht sie festgestellte Fehler dem Kapitalmarkt bekannt. Damit informiert die BaFin über aufgetretene Rechnungslegungsverstöße und möchte so das Vertrauen von Anlegerinnen und Anlegern stärken.

Grundsätzlich will die BaFin mit ihren Bekanntmachungen den Kapitalmarkt in die Lage versetzen, relevante Bilanzkontrollverfahren zur Kenntnis zu nehmen, sie adäquat zu bewerten und in Unternehmensbewertungen einfließen zu lassen. Gerade für Anlegerinnen und Anleger und ihre Investitionsentscheidungen sind anhängige oder abgeschlossene Rechnungslegungsprüfungen wichtig.

Zudem verfolgt die BaFin mit der Feststellung und Bekanntmachung eines konkreten Rechnungslegungsfehlers einen generalpräventiven Zweck: Solche Bekanntmachungen sollen idealerweise andere Unternehmen dazu anhalten, die Rechnungslegungen in Konzernabschlüssen stets mit der gebotenen Sorgfalt vorzunehmen.

Die Fehlerfeststellungen im Einzelnen:

- Überbewertungen im Zusammenhang mit dem Immobilienprojekt Glasmacherviertel in den Konzernabschlüssen 2020 und 2021

Die in der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020 in Höhe von 133 Millionen Euro ausgewiesenen restlichen Forderungen aus der Veräußerung von 75 Prozent der Anteile an der Glasmacherviertel GmbH & Co. KG („Glasmacherviertel“) waren um mindestens 86 Millionen Euro und die in Höhe von 52 Millionen Euro ausgewiesenen zurückbehaltenen 25 Prozent der Anteile an der Glasmacherviertel waren um mindestens 43 Millionen Euro zu hoch bewertet.

Die im Rahmen der Entkonsolidierung der Glasmacherviertel zum 31. März 2020 erstmalig anzusetzenden Forderungen und Anteile waren zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Stattdessen basierte die Bewertung der Forderungen und der Anteile auf einem von den Vertragsparteien festgelegten Wert für das Gerresheim-Areal in Höhe von 375 Millionen Euro. Diese Bewertung reflektierte jedoch nicht die mit dem Projekt verbundenen Unsicherheiten bezüglich des Bebauungsplans und der Erteilung einer Baugenehmigung.

In der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021 war das nach der Rückabwicklung der Verkaufstransaktion mit einem Betrag von 270 Millionen Euro wieder angesetzte Immobilienprojekt Glasmacherviertel zu hoch bewertet. ADLER hätte es zum beizulegenden Zeitwert ansetzen müssen. Das zur Bewertung genutzte Gutachten war dafür jedoch nicht geeignet. Insbesondere die ihm zugrundeliegenden Annahmen zur Offenlegung eines Bebauungsplans für das Areal und des Baubeginns zum Ende des Jahres 2022 bzw. zum Jahresanfang 2023 waren nicht plausibel. Zudem rechnete es mit einem durchschnittlichen Fertigstellungstermin zum 31. Dezember 2026. Eine Verzögerung des Baubeginns bzw. des durchschnittlichen Fertigstellungstermins hat für jedes Jahr, um das sich die Fertigstellung verzögert, eine Überbewertung des Immobilienprojekts von ca. 17 Millionen Euro zur Folge.

- Kaufpreisforderung aus Verkauf von Aktien der ACCENTRO Real Estate AG in Konzernabschlüssen 2020 und 2021 deutlich überbewertet

In den Konzernbilanzen zum 31. Dezember 2020 und zum 31. Dezember 2021 war die in Höhe von 59 Millionen Euro ausgewiesene restliche Kaufpreisforderung, die auf den Verkauf von Aktien der ACCENTRO Real Estate AG im vierten Quartal 2017 zurückging, wesentlich überbewertet. ADLER hatte die ihr bekannten signifikanten Kredit- und Verwertungsrisiken – entgegen den maßgeblichen Rechnungslegungsvorschriften – nicht berücksichtigt.

Bei der Beurteilung der Werthaltigkeit der Forderung zum 31. Dezember 2020 bzw. zum 31. Dezember 2021 stellte ADLER ausschließlich auf den Kurswert der verkauften Aktien zum Ende des Jahres 2020 bzw. zum 8. Dezember 2021 ab, obwohl der Schuldner der restlichen Kaufpreisforderung bereits vorab mehrere Zahlungsfristen fruchtlos verstreichen ließ. Da die Zahlungsfristen mehrmals ergebnislos verstrichen sind, stieg das Ausfallrisiko der Kaufpreisforderung signifikant. Das Unternehmen hätte die erwarteten Kreditverluste bemessen und dabei auch ein Verlustszenario berücksichtigen müssen.

- Fehler bei Kaufpreisforderung gegen AB Immobilien B.V. und Darlehen an Muttergesellschaft

ADLER hatte die in der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020 in Höhe von 32,5 Millionen Euro ausgewiesene Kaufpreisforderung gegen die AB Immobilien B.V. aus der Veräußerung eines Immobilienportfolios zum Nennwert angesetzt. Diese Forderung wäre allerdings zum ca. 18,9 Millionen Euro niedrigeren beizulegenden Zeitwert zu bewerten gewesen.

Überdies hatte das Unternehmen im Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021 nicht angegeben, dass das am 29. Dezember 2021 an die Muttergesellschaft Adler Group S.A. ausgereichte Darlehen in Höhe von 265 Millionen Euro nicht besichert war.

Mit diesen Fehlerfeststellungen schließt die BaFin die Kontrolle der Konzernabschlüsse und der zusammengefassten Lageberichte 2019, 2020 und 2021 von ADLER ab. Die Rechnungslegungsfehler im Konzernabschluss 2019 hatte die BaFin bereits am 1. August 2022 und am 17. November 2022 bekannt gemacht.